Yönetmelik Detayı

YÖNETMELİK Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından: ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİKTE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK MADDE 1- 22/2/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir. “s) Askı dağıtım cetveli: Düzenlemeye giren taşınmazların, ada ve parsel numaralarını, tapu alanlarını, hisse oranlarını ve hissesine karşılık gelen alanları, hisse miktarına karşılık kesilen düzenleme ortaklık payı ile kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını, dağıtım sonucu tahsis edildiği imar ada ve parsel numarası ile parsel alanını, tahsis edildiği parsel hissesi ve hissesine karşılık gelen alanı ve varsa kamulaştırma, bağış miktarları ile oluşan imar parselleri yüzölçümlerini, tescil edilecek yeni imar ada ve parsel numarası sırasına göre gösteren, 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında internet duyuru ve ilanları için hazırlanan cetveldir. ş) İmar hakkı aktarımı: 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle, parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir. t) Alıcı parsel: Uygulama imar planı kararı ile imar hakkının aktarıldığı/gittiği parsel. u) Verici parsel: Uygulama İmar Planı kararı ile umumi ve kamu hizmet alanlarında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemeyen parsel. ü) Parselasyon planı izleme ve denetleme sistemi (PARSİD): Askıya çıkarılan parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütüldüğü bilgi sistemidir.” MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “bu Yönetmelikteki öncelik sırasına göre” ibaresi “bu Yönetmeliğin 14 üncü maddesinde belirtilen usul ve esaslara göre” şeklinde yeniden düzenlenmiş, dördüncü fıkrasında yer alan “(b) bendine” ibaresi “(c) bendinin (2) numaralı alt bendine” şeklinde değiştirilmiş, ikinci, beşinci ve altıncı fıkralar aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(2) Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan alanlar; a) Öncelikle İmar Kanununun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak, b) Düzenleme ortaklık payı oranının %45’ i aşması veya daha önce düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından dolayı ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması halinde, parselasyon planı ile tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak, c) (a) ve (b) bentleri kapsamında kamu eline geçişi sağlanamıyorsa, herhangi bir öncelik sırası olmaksızın; 1) İmar hakkı aktarımı yapılarak, 2) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak, kamulaştırılmak suretiyle, kamu mülkiyetine geçirilir.” “(5) Kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda mevzuata uygun olarak yapılmış yapılar belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek yıkılır. Parselasyon planı tescil olmuş alanlarda imar planı değişikliği sonucunda kamu hizmetlerine ayrılan alanlara isabet eden imar mevzuatına uygun yapılar ile yapı dışındaki diğer muhdesatlar belediye veya valilikçe bedeli ödenerek kaldırılır. (6) Uygulama İmar planında umumi ve kamu hizmet alanına ayrılan özel mülkiyetteki alanların, kamu lehine hibe/bağış/terk yapılması ya da Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması hâlinde; şahıs veya özel hukuk kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.” MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan “İkinci fıkrada” ibaresi “İkinci fıkranın (b), (c) ve (ç) bentlerinde” şeklinde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “(6) İfraz ve/veya tevhide konu olan parsel ya da parsellerin; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dışında kalan kısmı herhangi bir şart aranmaksızın ayrılabilir. Kamu mülkiyetindeki alanlar ile 5018 sayılı Kanunda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanların tamamı plan içerisinde kalsa dahi bir kısmı herhangi bir şart aranmaksızın uygulama dışında bırakılabilir. Uygulama içerisinde kalan kısımlar 33 üncü maddenin birinci fıkrasına göre, uygulama dışında kalan kısımlar ise taşınmazın önceki vasfıyla tescil olur.” MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 9 uncu maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “(6) 5/4/2023 tarihli ve 7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanun kapsamında kalan alanlarda ve 38/B maddesinin ikinci fıkrasının (e) bendi kapsamında yapılacak parselasyon planlarında; aralarında bağlantı bulunmayan alanlar tek bir düzenleme sahasına/parselasyon planına konu edilebilir.” MADDE 5- Aynı Yönetmeliğin 10 uncu maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “(5) Kamunun mülkiyeti ile 5018 sayılı Kanunda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlarda düzenleme sınırı; 3194 sayılı Kanun, ilgili yönetmelikleri ve imar planlarına aykırı parsel oluşturmamak kaydıyla yukarıda sayılan koşullara bağlı olmaksızın geçirilebilir.” MADDE 6- Aynı Yönetmeliğin 11 inci maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(3) Taşınmaz sahipleri, taşınmaz sahiplerinin yetkilendirdiği kişi ya da firma yetkilisi veya uygulamayı yapan idare; arazi ve arsa düzenlemesine alınacak parsellerin mülkiyet bilgilerini almak için, ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı olarak başvurur. Düzenlemeye giren alanın sınırı ve koordinatları veya arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak parsellerin listesi başvuru sahibi tarafından imza altına alınarak başvuru ekinde sunulur.” MADDE 7- Aynı Yönetmeliğin 14 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “Düzenleme ortaklık paylarının aşağıdaki öncelik sırasına göre alınması esastır:” ibaresi “Düzenleme ortaklık payına konu alanlar;” şeklinde yeniden düzenlenmiş, aynı fıkranın (a) bendinde yer alan “Yol, su yolu,” ibaresi “Bölgenin ihtiyacı olan yol,” şeklinde değiştirilmiş, aynı fıkranın (b), (e), (g) ve (ı) bentleri aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş, (d) bendinde yer alan “yol.” ibaresi “yol, su yolu.” şeklinde değiştirilmiş, aynı maddenin beşinci ve yedinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamu tarafından hizmet verilecek kreş ve gündüz bakım evleri.” “e) Bölgenin geneline hizmet veren spor alanları.” “g) Kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları.” “ı) Uygulama imar planı kararlarıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları.” “(5) Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar 2644 sayılı Kanunun 21 inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Bu fıkra hükümleri gereğince Belediyesi adına tescil edilecek alanlar, büyükşehir belediyesi olan yerlerde; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir.” “(7) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesine göre özel parselasyon planı yapılan veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, çocuk bahçesi, otopark, meydan ve benzeri hizmetlere ayrılan yerler için bedelsiz terkin edilen alanların ve kesintilerin toplamının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payından az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Parselasyon planında yapılan kesinti miktarı ile önceki kesinti ve terklerin toplam oranı %45’i geçemez.” MADDE 8- Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiş ve diğer fıkralar buna göre teselsül ettirilmiş, mevcut ikinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “kent meydanı, kent parkı,” ibaresi yürürlükten kaldırılmış, aynı fıkranın (b) bendinde yer alan “teknik altyapı alanı” ibaresi “kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları” şeklinde değiştirilmiş, mevcut dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. “(1) Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması veya DOP kesildiğinden dolayı ikinci kez DOP kesilememesi durumunda, 14 üncü madde de belirtilen usul ve esaslara göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır.” “(2) Düzenleme ortaklık payının %45’i aşan kısımlarının kamulaştırmaya konu edilmesi halinde; 14 üncü maddedeki sıraya göre yüzde kırk beş (%45) oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında, parsellerin umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet eden kısımları, isabet eden alanları oranında kamulaştırılmak üzere umumi ve kamu hizmet alanına tahsis edilir. Öncelikle parsellerin kamulaştırmaya konu umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet ettiği alanların oranı hesaplanır. %45 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra hesaplanan oranlara göre hangi parsellerden ne kadar kamulaştırma yapılacağı belirlenir. Bu parsellere, uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kullanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştırılacağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil edilir. Bu alanların kamulaştırılması parselasyon planının yapılmasına ve tesciline engel değildir. Parselasyon planı tescil edildikten sonra kamulaştırma işlemlerine devam edilir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile gerekçeleri belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir.” MADDE 9- Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin birinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, beşinci fıkrasında yer alan “yüzde kırk beşe (%45)” ibaresi “yeni düzenleme sınırı içerisindeki hesaplanan düzenleme ortaklık payı oranına” şeklinde değiştirilmiş ve aynı fıkraya aşağıdaki cümle eklenmiş ve altıncı fıkrasında yer alan “veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları” ibaresi yürürlükten kaldırılmıştır. “(1) Düzenlemeye tabi tutulan parsellerden umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen kısımlar hariç olmak üzere, üzerinde yapı bulunan parsellerde; a) Düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra asgari imar parseli şartlarının sağlanamadığı hallerde, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek parselasyon planı yapılır. b) Belediye/Valilik veya Hazine taşınmazı bulunmaması ya da yeterli gelmemesi durumunda, parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve asgari imar parseli şartlarının sağlanabildiği hallerde, yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle parselasyon planı yapılabilir. Ancak bedele dönüştürülen düzenleme ortaklık payına karşılık gelen alanın, bedele dönüştürmeye konu olmayan diğer parsellerden fazladan düzenleme ortaklık payı olarak kesilmesi durumunda parsellerin; düzenleme ortaklık payının %45’in üzerinde çıkması, müstakilken hisseli hale gelmesi, bedele dönüştürmeye konu değilken bedele dönüştürmeye konu hale gelmesi gibi teknik olarak mümkün olmayan hususların oluşması halinde bedele dönüştürme işlemi yapılamaz.” “(3) Bedele dönüştürme işleminde; yapılaşmış alanlar nedeniyle kesilemeyen DOP oranına göre düzenleme sahasındaki diğer parsellerin her birinden fazladan kesilecek alan miktarı bulunur. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilecek oranın toplam bedelle çarpılması suretiyle, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her birine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin hesabına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye hesabında bekletilir. Bu bedeller parseller için her yıl ödenmesi gereken emlak vergisinden parça parça düşülmek suretiyle bedelin tamamı ödeninceye kadar devam etmek suretiyle mahsuplaşılır. Bu durumda ya da taşınmaz sahibinin çeşitli nedenlerle bu bedeli sonradan tahsil etmesi durumunda alacaklarına ilişkin olarak her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artış uygulanır. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği, bedele dönüşüme konu edilen parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir. (4) Kamu hizmetlerine tahsis edilip imar planında da aynı kullanım amacına ayrılan kamuya ait taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaksızın parselasyon planıyla imar planında bulunduğu yere tahsis edilebilir. Kamulaştırmaya konu edilen ve kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, kamulaştırılan parselin, imar planı kararları ile kamulaştırma amacı dışında kullanılması durumunda; düzenlemeye giren diğer parseller gibi düzenleme ortaklık payı alınarak dağıtıma tabi tu [Metin uzunluk sınırı nedeniyle kesildi]